НОВОСТИ ART REALTY

https://www.kommersant.ru/doc/8535022?from=author_nedvizhimost_3

Управляющий директор NC Logistic Гарольд Власов — о переориентации компаний с аренды логопарков на услуги ответственного хранения

На рынке складской недвижимости сформировалась нетипичная ситуация. Спрос на аренду складов начал снижаться, тогда как сегмент 3PL-услуг (аутсорсинг логистики) демонстрирует относительно стабильный рост. Исторически эти рынки двигались синхронно, но с середины 2025 года динамика разошлась. Причина заключается не в краткосрочной конъюнктуре, а в структурной трансформации логистики.

По итогам первого квартала 2026 года спрос на услуги ответственного хранения и обработки грузов вырос примерно на 10–15% год к году. Наиболее заметный вклад обеспечили запросы на услуги фулфилмента от малого и среднего бизнеса, которому становится все сложнее самостоятельно выстраивать логистику, особенно на фоне ужесточения регулирования и внедрения государственных цифровых платформ. При этом в сегменте прямой аренды фиксируется либо стагнация, либо коррекция спроса в зависимости от региона и класса объектов.

От метра к сервису

Снижение активности на рынке аренды складов во многом связано с ростом неопределенности, которая вызвана волатильностью ставок, высокой стоимостью долгосрочных обязательств и снижением потребительской активности. В таких условиях бизнес все чаще отказывается от владения и аренды в пользу сервисной модели.

Меняется и подход к использованию индустриальной недвижимости. Если раньше склад воспринимался как место для хранения, то сегодня это уже экосистема. Компании-грузовладельцы передают операторам не отдельные процессы, а весь логистический контур: от приемки и хранения до фулфилмента, маркировки, доставки и управления возвратами. По сути, происходит переход от оценки по квадратным метрам к сервисным показателям по соглашениям, которые регулируют количество и качество логистических услуг, а также контролируют скорость обработки заказов, точность складских операций и соблюдение сроков.

При этом в структуре клиентов 3PL-операторов преобладают производственные компании — около 30%. На импортеров приходится чуть меньше — порядка 25%, около 20% составляют малый и средний бизнес, включая селлеров маркетплейсов. Оставшуюся долю делят между собой дистрибуторы и розничные компании.

При этом в целом рынок 3PL-услуг далек от насыщения. В развитых странах доля 3PL-операторов в структуре спроса на складскую недвижимость достигает 40–60%.

В России доля аутсорсинга хранения составляет около 10%, но с учетом тенденции к расширению существует потенциал увеличения этого показателя до 35%.

Экономика гибкости

Ключевой фактор роста — экономика 3PL. Стоимость ответственного хранения палеты на данный момент составляет 28–32 руб. в сутки. Если сравнивать с моделью классической аренды, то при ставке 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и OPEX годовые затраты на аренду, персонал, а также содержание оборудования и техники на 15–50% превышают стоимость сотрудничества с 3PL.

Можно выделить несколько причин такой разницы. Во-первых, это дефицит квалифицированного складского персонала, а также рост фонда оплаты труда, который обусловлен выходом аутстаффинговых агентств из серой зоны. Для многих компаний содержание даже собственного штата сотрудников, не говоря уже о привлеченном персонале, становится существенной статьей расходов.

Во-вторых, управление сезонностью.

Пики спроса в e-commerce, промокампании и колебания импорта требуют гибкой инфраструктуры.

Собственные склады означают либо недозагрузку, либо дефицит мощностей, тогда как 3PL позволяет масштабироваться без капитальных вложений, сохраняя эффективность.

В-третьих, оборудование и техника. К ним относятся стеллажные системы, конвейеры, погрузчики, высотные штабелеры и специализированное оборудование для упаковки и маркировки. При классической аренде все это приходится закупать самостоятельно и учитывать рост расходов. Так, только стоимость стеллажного оборудования по сравнению с прошлым годом увеличилась на 10–15%.

И, наконец, технологический аспект. Логистика — это не просто обработка товаров. Это мощная IT-инфраструктура, на базе которой ведется аналитика запасов. Но главное — это трудоемкая и дорогостоящая интеграция с ERP-системами клиентов, личными кабинетами маркетплейсов и государственными информационными системами.

Спрос на услуги ответственного хранения стимулирует инвестиции со стороны операторов — прежде всего в увеличение складских площадей. Сейчас ставки аренды более комфортны по сравнению с началом прошлого года, что открывает возможности для расширения. Однако ограничения сохраняются. Среди ключевых — снижение потребительской способности и высокая стоимость заемного финансирования, из-за которой удлиняются инвестиционные циклы.

Ответственный выбор

Может показаться, что при сотрудничестве с 3PL-оператором возникает риск зависимости от подрядчика из-за отсутствия собственной инфраструктуры и глубокой интеграции IT-систем. Поэтому крайне важно ответственно подходить к выбору логистического партнера: тщательно проводить аудит бизнес-процессов и проверять финансовую устойчивость компании перед подписанием договора, поскольку от качества подготовки зависит успех дальнейшей работы.

Дополнительной страховкой является бэк-договор — резервное соглашение об оказании услуг с другим оператором, которое можно заключить по итогам тендера.

В рамках этого документа запасному подрядчику обычно передается небольшой объем услуг (до 10%). Наличие такого договора позволяет в короткие сроки переключить основные потоки на резервного партнера в случае необходимости. Во время сотрудничества с логистическим провайдером важно разработать и использовать унифицированные стандартные решения, которые можно будет применить в будущем.

В любом случае риски существуют и при классической аренде, которая подразумевает долгосрочные обязательства: выход из договора грозит серьезными, порой неподъемными штрафными санкциями. Изменение условий договора, низкое качество помещений или неудовлетворительный уровень обслуживания инфраструктуры, а также повышение тарифов (отопление, электроэнергия, налог на недвижимость) — все это может стать неприятным сюрпризом для арендатора.